Knausen 3A

Velkommen til Knausen 3A!

Dette er en eldre enebolig med en flott, sørvendt beliggenhet og god, fri utsikt. Eiendommen ligger lunt til i en etablert og barnevennlig gate uten gjennomgangstrafikk på Kvernaland. Her bor du med nærhet til friarealer og turområder, samtidig som det er korte avstander til skoler og barnehager. Boligen har et betydelig potensial og trenger omfattende oppgradering for å møte dagens standard.

Kort fortalt:

Eiendommen ligger i Knausen, en etablert og rolig gate uten gjennomgangstrafikk på Kvernaland. Fra den lune tomten er det fri utsikt over nabolaget. Dette er et område preget av eneboliger, med nærhet til både natur og det du trenger i hverdagen.

For den aktive familien er det et bredt utvalg av fritidsaktiviteter. Frøyland Idrettslag tilbyr alt fra allidrett og fotball til håndball og orientering. I tillegg har Orstad BMX et eget anlegg for BMX-sykling. Rett i nærheten ligger også Kalbergskogen med ballbinge, og fine turmuligheter starter like ved eiendommen.

Hverdagslogistikken er enkel med gangavstand til flere barnehager, inkludert Ådalen barnehage. Frøyland skule og ungdomsskule ligger en kort sykkel- eller kjøretur unna. Dagligvarehandelen kan gjøres på Kvernaland, kun noen minutter med bil. For pendlere er det busstopp i Knausen et steinkast unna, og Øksnevadporten stasjon gir togforbindelse videre.

Enebolig over to plan som består av følgende rom:

1. etasje BRA-i: Entré/hall, to ganger, kjøkken, stue/spisestue, bod, bad og to soverom.
1. etasje BRA-e: Garasje.
Kjeller BRA-i: Vaskerom/inngang, gang, bod, kjølerom, teknisk rom og to innredede rom (ikke godkjent for varig opphold grunnet takhøyde og manglende rømningsvei).

I 1. etasje er det terrasse og plattinger på totalt 23 m² med utgang fra stuen.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 21.03.1962, men det er avvik mellom disse og dagens planløsning. I kjelleren viser de godkjente tegningene kun tilleggsdel, samt at deler av arealet er markert som «ikke utgravet». I dag er hele kjelleren utgravd og tatt i bruk, og det er etablert rom for varig opphold (tidligere beskrevet som kjellerstue og bar/allrom). Takhøyden i kjelleren er målt til lavere enn 2,20 meter, og vinduer tilfredsstiller ikke krav til rømning. Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel, samt innredning av uutgravd areal til varig opphold, er normalt søknadspliktige tiltak.

Kjelleren er innredet og omgjort, samt vindfang, gang, bad og soverom i 1. etasje er påbygget uten byggemelding til kommunen og uten at nødvendig godkjennelse er gitt. Rominndeling/bruk stemmer ikke overens generelt i kjeller. Deler av kjeller er tegnet inn som "ikke utgravet", men kjeller i sin helhet er utgravd og tatt i bruk. Det er derfor ikke foretatt noen offentlig kontroll av byggearbeidene. Eiendommen selges slik den fremstår og selger påtar seg ikke ansvar for å byggemelde eller få godkjent omgjøringen nå i ettertid. Fra kommunen kan det komme reaksjoner overfor eier, ved f eks krav om tilbakeføring eller krav om omsøking, ileggelse av overtredelsesgebyr mv. Kommunen kan kreve at dagens forskrifter og lovverk legges til grunn ved omsøking, disse setter bl. annet krav til takhøyde, lysflate, ventilasjon, rømningsvei, brannsikring, størrelse på uteareal, antall parkeringsplasser mv. Uavhengig av reaksjonsform fra kommunen, blir dette kjøpers ansvar og risiko siden boligen selges slik den fremstår. Areal er målbart selv om det ikke er godkjent til varig opphold.

I 1. etasje er et opprinnelig soverom tatt inn i stuen, og et toalettrom er omgjort til bod. I tillegg eksisterer ikke en inntegnet garasje inntil boligen. Plasseringen av innvendig trapp og enkelte vegger avviker også fra byggetegningene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen som er inntatt i salgsoppgaven. Av rapporten fremgår det at en eller flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

TG3 - Store eller alvorlige avvik

- Utvendig - Vinduer | Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. Øvrige vinduer har noe slitasje/nedbrytninger.

- Utvendig - Utvendige trapper | Trapper i betong med sprekker, gliper og skader. Det er ikke montert rekkverk.

- Innvendig - Gulv mot grunn | Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter.

- Innvendig - Rom Under Terreng | Det er påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen ved hulltaking, indikasjoner på fuktgjennomtrenging i kjellergulv og kjellermur, synlige fukt/råteskader i treverk i kjeller, typisk kjellerlukt og insekter som symptom på fuktig miljø. Kjeller har begrenset ventilering/luftgjennomstrømning. Påforede vegger mot terreng har feil byggemåte med bruk av plastfolie som dampsperre.

- Innvendig - Innvendige trapper | Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Det er ikke montert rekkverk. Det er liten frihøyde i trappeløp.

- Tekniske installasjoner - Elektrisk anlegg | Anlegg er av eldre dato med manglende dokumentasjon på oppgraderinger. Det er registrert enkelte avvik ellers i boligen. Det anbefales en elkontroll for å påvise tilstanden på anlegget.

- Tomteforhold - Forstøtningsmurer | Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren. Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav. Konstruksjonene har skjevheter.

- Våtrom - Kjeller Vaskerom/inngang - Generell | Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Samlet tilstandsgrad 3 er satt på bakgrunn av alder og manglende tetthet i våtsonen.

- Spesialrom - Kjeller Kjølerom - Overflater og konstruksjon | Konstruksjonen har indikasjoner på feil konstruksjon. Det måles fuktverdier opp imot faregrensen for en skadeutvikling. Det mangler luftespalte mot tilstøtende konstruksjoner; rommet er ikke bygd som rom i rom.

TG2 - Avvik som kan kreve tiltak

- Våtrom - 1. Etasje Bad - Overflater Gulv | Det er observert noe misfarging og svertesopp på overflater og fuger. Bunnskinnen på dusjen er høyere enn terskelen i døren, og det er ikke sluk utenfor dusjen. Det er lite fall på gulvet.

- Kjøkken - 1. Etasje Kjøkken - Avtrekk | Det er registrert redusert avtrekk fra ventilator.

- Utvendig - Taktekking | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen og undertaket. Det er ikke montert fugletetting under taksteinen. Det er noe vannmerker på innvendig himling i stue ved peis som har oppstått etter stormen Amy i oktober; det ble ikke registrert fukt på befaring.

- Utvendig - Nedløp og beslag | Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Det er ikke takrenne/nedløp fra karnapp.

- Utvendig - Veggkonstruksjon | Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Deler av konstruksjon under 1. etasje ved kjellertrapp er ikke tilstrekkelig tettet og gjenkledd.

- Utvendig - Takkonstruksjon/Loft | Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Det er liten lufting i nedre kant av konstruksjonen. Det er registrert spor etter rotter på loftet. Isolasjon ligger åpent og stedvis uryddig/mangelfull. Det er registrert vannmerke ved siden av pipe.

- Utvendig - Dører | Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dører er generelt av eldre dato med noe slitasje og nedbrytninger, spesielt kjellerdør.

- Utvendig - Balkonger, terrasser og rom under balkonger | Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Konstruksjonene har skjevheter. Det er noe sprekk/riss i betongplatting med heller.

- Innvendig - Overflater | Det er noe slitasje på overflater enkelte steder. Tidligere trappehull er noe ufagmessig lukket/tettet. Vannmerke i himling stue 1. etasje.

- Innvendig - Etasjeskille/gulv mot grunn | Målt høydeforskjell på mellom 10 og 20 mm innenfor en lengde på 2 meter.

- Innvendig - Radon | Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

- Innvendig - Pipe og ildsted | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.

- Innvendig - Innvendige dører | Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.

- Våtrom - 1. Etasje Bad - Overflater vegger og himling | Gliper i plateskjøter.

- Våtrom - 1. Etasje Bad - Sluk, membran og tettesjikt | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen og slukløsningen.

- Kjøkken - 1. Etasje Kjøkken - Overflater og innredning | Kjøkkeninnredning i generelt normal stand, med noe slitasje på utsatte steder.

- Spesialrom - Kjeller Kjølerom - Teknisk anlegg | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på kjøleaggregat. Anlegget var avslått på befaring og er ikke funksjonstestet.

- Tekniske installasjoner - Vannledninger | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Det er irr på rør.

- Tekniske installasjoner - Avløpsrør | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

- Tekniske installasjoner - Ventilasjon | Det er påvist begrenset ventilering/luftgjenn

Parkering på egen tomt i gruset gårdsplass. Eiendommen har også en garasje som vil kreve rehabilitering eller riving.

Varmepumpe og vedfyring. Det er installert varmepumpe og peis i stue.

Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg-/fastmonterte ovner så følger det heller ikke med ovner i disse rommene. Varmekilder er ikke funksjonstestet.