Hauabakkvegen 59

Welcome to Hauabakkvegen 59. An architect-designed detached house with a large plot and views over Frøylandsvatnet.

This is a distinctive property with great potential, set on a fantastic plot in an established, family-friendly area. The garden is nicely landscaped with fruit trees and plenty of room for play. From the house there are views over Frøylandsvatnet, and it is a short distance to walking areas and the bathing spot at Stemmen. The house is of an older standard and modernisation should be expected.

In brief:

The property enjoys an attractive location in an established, quiet residential area at Riset in Kverneland, with views out over Frøylandsvatnet. The area is characterised by free-standing detached houses, good sun conditions and a peaceful atmosphere free of disruptive through traffic. Here you live close to nature, while most everyday errands are easily accessible within short distances.

For families with children, the location is particularly practical. There is safe walking distance to both Frøyland skule and Frøyland ungdomsskule, making for a straightforward and easy route to school. The area also has several nurseries, including Kvernaland barnehage and Ådalen barnehage. Grocery shopping and other errands are quickly taken care of with a short walk to Kvernaland centre, which has both Kiwi and Coop Extra, as well as a pharmacy and local services.

The leisure and walking opportunities in the area are excellent. Close by you will find lovely recreational areas at Stemmen, with a bathing spot and well-maintained footpaths along Frøylandsvatnet. The popular path along the water invites runs, bike rides and gentle evening strolls. For the active, there is a wide range of activities nearby, with Riset nærmiljøanlegg and a ball court within walking distance, as well as local sports facilities for both football and handball.

There are good onward connections for commuters. Regular bus services run from Kvernaland centre. Øksnavadporten station is a short drive away and offers frequent trains on the Jæren Line (Jærbanen) towards Sandnes and Stavanger to the north and Bryne and Egersund to the south. The drive to Stavanger Airport Sola takes around half an hour.

Frittliggende enebolig over tre plan og frittstående garasje, som består av følgende rom:

Enebolig:
Underetasje BRA-i: Vindfang, stue, kjøkken, hall, dusjrom/omkledningsrom, toalettrom, teknisk rom, fire boder, arbeidsrom, hobbyrom og badstue.
1. etasje BRA-i: Vindfang, vaskerom, toalettrom v/bi-inngang, toalettrom v/hall, bi-inngang, hall, bad, omkledningsrom, soverom, stue, kjøkken, spisestue og garderobe.
2. etasje BRA-i: Fem soverom, bad, hall og loftstue.

Garasje:
1. etasje BRA-e: Garasje.

Eiendommen har en platting belagt med belegningsstein på 32 m² med tilkomst fra underetasjen, samt en overbygget terrasse på 34 m² med utgang fra 1. etasje.

Det er avvik mellom byggetegningene og dagens planløsning. I underetasjen er deler av det opprinnelige svømmebassenget (godkjent som hoveddel) omgjort til bod (tilleggsdel), og dette tiltaket kan være søknadspliktig. I 2. etasje er et opprinnelig luftrom/galleri over spisestuen bygget igjen med gulv for å etablere et ekstra soverom; utvidelse av innvendig bruksareal på denne måten er normalt et søknadspliktig tiltak.

Boligen brukes i dag med 6 soverom (ett i 1. etasje og fem på loftet), men kun 5 er godkjent for varig opphold i tegningene; det ekstra soverommet i 2. etasje er etablert uten godkjenning ved å legge gulv over et tidligere luftrom.

Det er avvik mellom byggetegningene og dagens eksteriør. Fasadeendring på sørsiden med større ark enn inntegnet på tegninger er søknadspliktig tiltak. Ifølge de godkjente byggetegningene var det etablert utvendig balkong på loftsplan, mens denne i dag er fjernet som følge av tidligere lekkasjer. Fjerning av balkong utgjør en fasadeendring, noe som normalt er et søknadspliktig tiltak. Det foreligger ikke dokumentasjon på at endringen er godkjent.

Eiendommen selges slik den fremstår og selger påtar seg ikke ansvar for å byggemelde eller få godkjent omgjøringen nå i ettertid. Fra kommunen kan det komme reaksjoner overfor eier, ved f. eks krav om tilbakeføring eller krav om omsøking, ileggelse av overtredelsesgebyr mv. Kommunen kan kreve at dagens forskrifter og lovverk legges til grunn ved omsøking, disse setter bl. annet krav til takhøyde, lysflate, ventilasjon, rømningsvei, brannsikring, størrelse på uteareal, antall parkeringsplasser mv. Uavhengig av reaksjonsform fra kommunen, blir dette kjøpers ansvar og risiko siden boligen selges slik den fremstår.

En arkitekttegnet enebolig fra 1987, fordelt over tre plan med et samlet internt bruksareal på 493 m². Boligen har en eldre standard og modernisering må påregnes, men rommene er romslige og planløsningen er gjennomtenkt. Det er vedovn og åpen peis i stuen i 1. etasje, peisinnsats på kjøkkenet, og balansert ventilasjon med varmegjenvinning. Luft-til-luft-varmepumpe ble installert i stuen i 2016. Boligen har vannbåren varme i enkelte gulv. Eiendommen har en fantastisk tomt med utsikt mot Frøylandsvatnet, overbygget terrasse i 1. etasje og platting i underetasjen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen som er inntatt i salgsoppgaven. Av rapporten fremgår det at en eller flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

TG3 - Store eller alvorlige avvik

- Taktekking - 2 | Det er flere steder manglende eller knust takstein. Det er lekkasje i takutstikk og råteskader på underbord flere steder.

- Vinduer og takvinduer/takluker/overlys - 2 | Det er registrert flere vinduer med større råteskade. Det er utett mellom beslag og bunnkarm ved vindu i vindfang ved siden av dør i u.etg., og det er fuktmerke på gulv og fuktutslag ved søk med fuktindikator på gulvet på innsiden foran vindu og dør.

- Ytterdører - 2 | Skyvedør og sidefelt i u.etg har råteskader.

- U. Etasje Dusjrom/omkledningsrom - Vanntett sjikt, membran og sluk | Våtrommet har eldre tettesjikt etablert før år 2000 med usikker fremtidig funksjon. Tettesjikt er ikke etablert i hele våtsonen.

- 1. Etasje Vaskerom - Vanntett sjikt, membran og sluk | Type tettesjikt for gulv er ukjent, men våtrommet har uansett eldre tettesjikt etablert før år 2000 med usikker fremtidig funksjon. Det er ikke tilkomst til sluk.

- 1. Etasje Bad - Overflater gulv | Fallforhold er greit rundt sluk i dusj, men er noe svakere enn tilstrekkelig totalt sett. Det er negativ nivåforskjell mellom topp sluk eller overflate ved badekar og høyeste mulige nivå for avsluttet membran ved dør. Det er riss i enkelte gulvfliser utenfor dusj.

- 1. Etasje Bad - Vanntett sjikt, membran og sluk | Type tettesjikt for gulv og vegg er ukjent, men våtrommet har uansett eldre tettesjikt etablert før år 2000 med usikker fremtidig funksjon.

- 1. Etasje Bad - Sanitærutstyr og innredning | Det er lekkasje fra avløprør under servant.

- 2. Etasje Bad - Overflater gulv | Det er godt fall i dusjen, men det er motfall på deler av gulvet utenfor tett dusjprofil. Det er kun et sluk i rommet og sluket er avgrenset av dusjvegger. Det er luftlomme mellom belegg og underlag i et område rundt sluk i dusjen.

- 2. Etasje Bad - Vanntett sjikt, membran og sluk | Våtrommet har eldre tettesjikt for gulv etablert før år 2000 med usikker fremtidig funksjon. Klemringen klemmer ikke tettesjiktet mot sluket. Det er utettheter i malt glassfiberstrie i deler av våtsonen.

- 2. Etasje Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom | Det er konstatert kritiske fuktmålinger i konstruksjonen. Måling i bunnsvill er tørr, men måling i sponplate er høy. Det er mugg og visuelt synlig fuktskade i bunnsvill.

- U. Etasje Kjøkken - Avtrekk | Ventilator er ikke tilkoblet kanal.

TG2 - Avvik som kan kreve tiltak

- Taktekking | Vanntett sjikt på tak er over 18 år og har nådd en alder hvor det er økt risiko for at skjulte skader kan forekomme.

- Nedløp, beslag og skorsteiner over tak | Det er symptom på svekkelser i takrennesystem ved at det er drypplekkasjer.

- Takkonstruksjon/Loft | Stedvis er det liten eller ingen åpning hvor tilluften til loftet slippes inn mellom sperrer i overgang vegg/tak. Det er registrert symptomer på at mus/skadedyr har hatt tilhold i boligen på et tidspunkt. Kottdører er ikke damptette, og det er enkelte vannrenner i overgang tak/vegg som kan indikere utettheter i dampsperre.

- Yttervegger/Veggkonstruksjon | Det er ikke tettet tilstrekkelig mot skadedyr. Museband har delvis rustet i stykker og henger stedvis ned under nederste kledningsbord.

- Vinduer og takvinduer/takluker/overlys | Isolerglassruter er eldre enn 35 år og har redusert gjenværende brukstid. Det er registrert punktert glassrute i vindu i loftstue. Vinduer er generelt værslitt og støre ved betjening.

- Ytterdører | Ytterdører med glassruter har redusert gjenværende brukstid. Isolerglassrute er eldre enn 35 år.

- Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner | Terrassebordene har større senteravstand mellom bjelker/spikerslag enn anbefalt. Det er sprekk i glass i en skyvedør.

- Terrasser og plattinger på terreng | Det er en del ugress ved platting.

- Innvendig - Overflater | Det er flekker på veggoverflate i trapp mellom u.etg og 1.etg som tyder på muggsporer, mest sannsynlig fra tiden svømmebassenget var i drift. I stue i u.etg var det et mørkere område på gulvoverflate med fuktutslag ved søk med fuktindikator. Stedvis er det en del knirk i gulvoverflate. Gulvoverflater har stedvis høy slitasjegrad, delvis etter dyrehold. Det er fuktskader i gulv ved peis på kjøkken.

- Innvendig - Etasjeskiller og bærende konstruksjoner | Det er stedvis skjevheter/høydeforskjeller fra horisontalplanet. Det er merkbar skjevhet i loftstue hvor det tyder på at drager over åpning for karnapp i stue i 1.etg er litt underdimensjonert.

- Innvendig - Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen | Det er registrert fukttransport i pipe på soverom. Det er saltutslag på pipe og fuktutslag ved søk med fuktindikator på takplate inntil pipen.

- Innvendig - Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) | Det er litt høy

• Balkong/Terrasse
• Garasje / P-plass

Eiendommen har dobbel garasje med to motoriserte leddporter. I tillegg er det gode parkeringsmuligheter på egen gårdsplass.

Elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. Det er installert en luft-til-luft-varmepumpe i stuen. Boligen har peisinnsats på kjøkken, samt vedovn og åpen peis i stuen. Det er gulvvarme på badet i 1. etasje, vaskerommet i 1. etasje, dusjrommet/omkledningsrommet i underetasjen, toalettrommet i underetasjen, samt på badet i 2. etasje. Det er i tillegg gulvvarme i enkelte andre gulv. Badstuen i underetasjen har installert badstuovn.

Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg-/fastmonterte ovner så følger det heller ikke med ovner i disse rommene. Varmekilder er ikke funksjonstestet.