Solberget 5

Welcome to Solberget 5

A spacious detached house with a large garage, carport and asphalted yard
The plot is otherwise beautifully landscaped with a sheltered garden and a terrace over several levels

The property enjoys a child-friendly location in an established neighbourhood

Highlights:

Solberget 5 enjoys an established, child-friendly location in Kvernaland in Time municipality. The property is well positioned on the slope, with a good overview of the neighbourhood and views towards Frøylandsvatnet and Njåfjellet and the surrounding Jæren landscape. The area provides a safe setting for young and old alike.

Everyday life for families with children is practical, with a short walk to daily errands. Ådalen barnehage is a short walk from the house, and Kvernaland barnehage and Espira Ormadalen barnehage are also nearby. Children have a pleasant route to Frøyland skule and Frøyland ungdomsskule, both easily reached on foot or by bike. Grocery shopping is done in Kvernaland centre, where both Coop Extra and Kiwi are within walking distance, along with a pharmacy, hairdresser and other local services.

Stemmen is a popular meeting place with a bathing spot, trails, a playground, a skate park and a beach volleyball court. You will also find lovely walks in Kalbergskogen and along Frøylandsvatnet with the popular Midgardsormen footbridge. The community also has an active sporting scene rooted in Frøyland IL, with facilities and activities for both young people and adults.

The nearest bus stop is just a short stroll away, with routes to Sandnes and the surrounding area. Øksnavadporten station provides easy access to Jærbanen, with frequent trains towards Stavanger and Egersund.

Enebolig over to etasjer og underetasje som består av følgende rom:

Hovedbygning:
1. etasje BRA-i: Vindfang/garderobe, tv-stue/gang, soverom, toalettrom, stue/spisestue, vaskerom, kjøkken, matbod og hagestue.
2. etasje BRA-i: Gang, tre soverom og bad, samt utleiedel bestående av stue/kjøkken, soverom, bad/vaskerom og bod.
Underetasje BRA-e: Verkstedbod på 19 m².

Garasje:
1. etasje BRA-e: Garasje, vedbod og bod på 50 m².

Uthus:
1. etasje BRA-e: Bod på 13 m².

Eiendommen har terrasse- og balkongarealer på totalt 98 m² tilknyttet hovedbygningen, fordelt på 79 m² i 1. etasje (terrasseplatting, inngangsparti og ved hagestue), balkong på 8 m² i 2. etasje, og 11 m² i underetasjen. Til uthuset er det i tillegg en terrasse på 20 m².

Utleiedelen i boligens loftetasje fremstår som en egen, separat del, men innredning og omgjøring er gjort uten byggesøknad til kommunen og uten at nødvendig godkjennelse er gitt. Det er derfor ikke foretatt noen offentlig kontroll av byggearbeidene.

Det er avvik mellom byggetegningene og dagens planløsning i hoveddelen. Deler av kjøkkenet i 1. etasje er utvidet og etablert i et areal som på de godkjente tegningene er angitt som utvendig bod. Innredning av rom fra tilleggsdel til hoveddel for varig opphold er en bruksendring som normalt er søknadspliktig.

Det er oppført en hagestue og etablert et underbygg (verkstedbod) som ikke fremkommer av de godkjente byggetegningene. Garasjen, som opprinnelig ble godkjent som enkel garasje med carport, er omgjort til dobbel garasje og utvidet med en vedbod, og takvinkelen på carporten er endret/hevet, uten byggemelding. Takutstikket på carporten og hagestuen går over tomtegrensen. Det er satt i vindu på loft i garasje og dør ut til terrasse i garasjen uten byggesøknad. Det foreligger videre ikke byggetegninger for uthuset på 13 m² pluss påbygget del på uthuset eller på den lille frittstående uteboden/redskapsboden i tomtegrensen i hagen. Terrasser, gjerder og trapp opp til balkong er ikke byggemeldt. Vindu i entré i 1.etg. mot terrasse, terrassedør på kjøkken i 1.etg. og terrassedør i stue i 1.etg. mot hagestue er ikke byggemeldt. Slike oppføringer, volumedringer og fasadeendringer er normalt søknadspliktige tiltak.

Eiendommen selges slik den fremstår og selger påtar seg ikke ansvar for å byggemelde eller få godkjent omgjøringen nå i ettertid. Fra kommunen kan det komme reaksjoner overfor eier, ved f eks krav om tilbakeføring eller krav om omsøking, ileggelse av overtredelsesgebyr mv. Kommunen kan kreve at dagens forskrifter og lovverk legges til grunn ved omsøking, disse setter bl. annet krav til takhøyde, lysflate, ventilasjon, rømningsvei, brannsikring, størrelse på uteareal, antall parkeringsplasser mv. Uavhengig av reaksjonsform fra kommunen, blir dette kjøpers ansvar og risiko siden boligen selges slik den fremstår. Areal som ikke er godkjent til varig opphold er allikevel målbart. Eksempelvis byggemeldt utvendig bod, som nå er innlemmet som en del av kjøkkenet i 1.etg.

Enebolig oppført i 1976 og påbygget i 1986. Boligen er oppført over to etasjer samt underetasje med verkstedbod. Bygningen har bindingsverkskonstruksjon kledd med trepanel på ringmur av betong, etasjeskillere i trebjelkelag og saltak tekket med betongtakstein. Andre etasje inneholder både en hoveddel og en adskilt utleiedel.

1. etasje:
Første etasje har adkomst via vindfang med flislagt gulv og garderobeskap, som leder videre til gang og tv-stue med slipt parkett. På planet ligger et soverom innredet som kontor, samt et toalettrom utstyrt med flislagt gulv, delvis flislagte vegger, vegghengt toalett, servant i servantskap, speil og mekanisk avtrekk. Stuen og spisestuen har slipt parkett, vedovn installert i 2024 og luft-til-luft varmepumpe installert i 2025. Fra stuen er det utgang til hagestue med terrassebord, takstein og kanalplater, enkle glass og åpen peis. Kjøkkenet har profilerte fronter av malt eik, komposittbenkeplate med underlimt vask, integrert stekeovn og koketopp, samt kjøkkenhette tilknyttet ekstern viftemotor i gesimskasse. Vaskerommet med utslagsvask i benkeplate, godt med lagringsplass og opplegg for vaskemaskin. I tillegg finnes en bod med varmtvannsbereder og hovedstoppekran.

2. etasje – Hoveddel:
Hoveddelen i andre etasje nås via innvendig trapp og inneholder gang, to soverom og bad. Badet har fliser på vegger, trepanel i himling og flislagt gulv med gulvvarme. Innredningen består av to toppmonterte servanter, benkeplate med benkeskap, høyveggskap, speil, toalett, dusjhjørne med vegg av glassbyggerstein, innebygget badekar, opplegg for bidé og mekanisk avtrekk.

Utleiedel (2. etasje) Ikke byggemeldt:
Utleiedelen har egen adkomst uten intern forbindelse til hoveddelen. Arealet består av stue og kjøkken i åpen løsning med profilerte eikefronter, laminatbenkeplate med nedfelt vask, høytrykkslaminerte plater mot vegg, avtrekk fra ventilator, vedovn, luft-til-luft varmepumpe fra 2011 og utgang til balkong. Videre finnes soverom, innvendig bod, samt bad/vaskerom med trepanel på vegger og i tak, flislagt gulv med gulvvarme, servant i servantskap, toalett, dusjkabinett, opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, samt mekanisk avtrekk.

Overflater:
Gulv: Parkett, vinylbelegg og flis i 1. etasje. Parkett, teppe, flis og laminat i 2. etasje.
Vegger: Tapet og MDF plater i 1. etasje. Trepanel i 2. etasje.
Himling: Trepanel og MDF takpanel i innvendige tak i 1. etasje. Trepanel i innvendige tak i 2. etasje.

Lagring:
Lagringsplass omfatter matbod i 1. etasje, bod i utleiedel i 2. etasje og verkstedbod i underetasjen. Eiendommen har i tillegg en frittliggende dobbelgarasje med vedbod, bod og hems, uthus innredet som bod, samt carport.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen som er inntatt i salgsoppgaven. Av rapporten fremgår det at en eller flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

TG3 - Store eller alvorlige avvik

- 1. Etasje Vaskerom - Vanntett sjikt, membran og sluk | Våtrommet har eldre tettesjikt for gulv som er etablert før år 2000. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Ut ifra NS 3600:2025 tabell C.1 og C.2 skal det settes TG3 på tettesjikt eldre enn år 2000 og/eller tettesjikt eldre enn 30 år, uavhengig av om det er avdekket svikt eller ikke.

- 2. Etasje Bad - Overflater gulv | Fall til sluk er varierende fra greit til for svakt i dusj.

- 2. Etasje Bad - Vanntett sjikt, membran og sluk | Våtrommet har eldre tettesjikt for gulv som er etablert før år 2000. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Ut ifra NS 3600:2025 tabell C.1 og C.2 skal det settes TG3 på tettesjikt eldre enn år 2000 og/eller tettesjikt eldre enn 30 år, uavhengig av om det er avdekket svikt eller ikke. Videre er det ukjent tettesjikt på vegg og klemring sitter ikke skikkelig på plass ved sluk i dusj. Det er ikke etablert tettesjikt under badekar. Her har det tidligere vært lekkasje ved tilstoppet sluk. Det er opplyst at det er fuget en sprekk i sluk, men mest sannsynlige årsak er at det ikke er vanntett mellom sluk og betong, eller betongen for øvrig ikke er vanntett.

- 2. Etasje Bad/vaskerom (utleiedel) - Vanntett sjikt, membran og sluk | Tettesjikt er eldre enn 15 år og mangler dokumentasjon. Tettesjikt har derfor en redusert gjenværende brukstid. Tilstandsgrad settes ut ifra tabell C.1 og C.2 i NS 3600. Tett forbindelse mellom membran og sluk lar seg ikke konstatere og det foreligger ikke bildedokumentasjon. Det mangler tettesjikt i sin helhet på vegger i våtsonen.

TG2 - Avvik som kan kreve tiltak

- Taktekking | Vanntett sjikt (underlagspapp) på tak er over 18 år og har dermed nådd en alder hvor det er økt risiko for at skjulte skader kan forekomme. Tilstandsgrad settes ut ifra tabell C.3 i NS 3600. Takvinkel over carport er for lav til taktekking av takstein med underlagspapp.

- Nedløp, beslag og skorsteiner over tak | Det er symptom på svekkelser i takrennesystem ved at det er eller har vært drypplekkasjer. Det er registrert enkelte drypplekkasjer.

- Takkonstruksjon/Loft | Stedvis er det liten eller ingen åpning hvor tilluften til loftet slippes inn mellom takstoler i overgang vegg/tak. Det er heller ikke registrert luftespalte i takutstikk/gesimskasse.

- Yttervegger/Veggkonstruksjon - 2 | Det er påvist ingen eller liten tilluftsåpning opp bak liggende kledning.

- Vinduer og takvinduer/takluker/overlys | Isolerglassruter som er eldre enn 35 år har en redusert gjenværende brukstid. Tilstandsgrad settes ut ifra tabell C.8 i NS 3600.

Parkering i dobbelgarasje, carport og på eget gårdsrom. Garasjen har motoriserte leddporter.

Elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. Det er installert luft-til-luft-varmepumpe i stue i 1. etasje (2025) og i stue/kjøkken i utleiedel i 2. etasje (2011). Vedovn i stue i 1. etasje (2024), vedovn i stue/kjøkken i utleiedel i 2. etasje og åpen peis i hagestue. Gulvvarme på bad i 2. etasje og på bad/vaskerom i 2. etasje.

Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg-/fastmonterte ovner så følger det heller ikke med ovner i disse rommene. Varmekilder er ikke funksjonstestet.